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宏觀調控與中國房地產市場

2005/1/23 21:46:07

    去年以來，針對部分行業過熱、投資需求過旺、信貸投放過猛以及亂占濫用耕地等問題，黨中央、國務院見微知著、未雨綢繆，及時出臺了一系列調控措施，適度控制信貸規模，清理整頓開發區和土地秩序，控制部分行業過度投資，著力抓好糧食生產和市場供應等，保持了國民經濟的持續快速發展。
一、房地產市場運行的基本情況和存在問題
    2003 年我國房地產投資和消費保持較快增長，房地產市場總體上是健康的，但也有一部分地區出現了投資增長過快、結構性矛盾突出以及房價快速上漲等問題。
    （一）投資增長的情況分析
    今年一季度，全國房地產開發投資 1820 億元，在連續多年快速增長的基礎上，同比又增長 41.1% ，比去年同期 36.4% 提高了 4.7 個百分點；房地產開發投資占同期固定資產投資的 25.8% ，比去年同期下降 2.9 個百分點。
    按投資類型分，商品房投資 1203 億元，同比增長 35.9% ；辦公樓投資 94.3 億元，同比增長 68% ；商業營業用房投資 228.9 億元，同比增長 61% ；其他投資 294 億元，同比增長 42.7% 。
    推動今年一季度房地產開發投資增幅提高的因素，主要是投資的較快增長。這與一些城市建設規模過大、標準過高有密切關系，城市建設中的大拆大建帶來大量被動性住房需求，進一步推動房地產投資快速增長。
（二）商品房供求情況分析
    今年 1 — 3 月，全國商品房銷售面積為 4271.16 萬平方米，大于同期竣工面積 590.54 萬平方米；住宅商品房銷售面積為 3836.45 萬平方米，大于同期竣工面積 855.54 萬平方米；銷售面積與去年同比增長 36.3% ，高于竣工面積增幅 16.8 個百分點。從全國總體上看，大部分地方供應增長跟不上銷售增長，尤其是中低價位住房嚴重供不應求，加大了價格上漲壓力。
（三）商品房供應結構情況分析
    房地產供應結構性問題突出。一是非住宅供應比例過大；二是中低價位、中小戶型普通商品住房比例偏低；三是經濟適用住房供不應求。
（四）商品房價格增長情況分析
    商品房價格穩中有升，上海、南京等部分大中城市房價上漲過快。今年一季度全國商品房平均銷售價格 2677 元 / 平方米，增幅 6.6% 。全國 35 個大中城市房屋銷售價格同比增長 7.7% ，略高于全國平均水平。綜合分析當前房價上漲的主要因素是：
    一是供應結構不合理。非住宅和高價位住宅供應量大，低價位小戶型、普通商品房供不應求，而且成交量下降，推動房屋平均價格上升。
    二是建房成本提高。由于土地市場的整頓和逐步規范，建材價格的上漲，融資財務費用的提高使得建房成本越來越高。
    三是投資性購房增長較快。由于近年來居民可選擇的投資渠道有限，投資性購房比例明顯提高。目前許多城市房屋租金明顯上漲，有一些購房者購房不是用于自住或出租，而是預期房價會進一步上漲，購房以轉售為目的，實施“炒房”。如溫州購房團的行動加上媒體的大肆渲染，造成房價上漲的心理預期，吸引部分人盲目跟風購房，造成短期內房價大幅上漲。
    由以上分析可見，目前中低檔商品住宅供不應求，將造成商品房價格繼續上漲，并且直接影響拆遷戶購房，引發社會矛盾。這些問題不僅影響了房地產市場的持續健康發展，而且還直接影響了當前經濟的健康發展。
二、國家實施宏觀調控對房地產業發展的影響
    房地產產業鏈長，對固定資產投資增長和相關產業發展的帶動力度較大。控制房地產投資增幅，對抑制固定資產投資規模增長過塊、緩解生產資料價格上漲、控制信貸規模過度擴張都將產生重要作用。因此，國家實施宏觀調控對房地產業的發展帶來了直接影響，同時對房地產市場的調控也直接關系到整個經濟的調控，這是中央關注的重要方面。
三、國家實施宏觀調控涉及房地產市場的主要政策措施
    一是治理整頓土地市場秩序。 4 月 29 日，國務院辦公廳發出通知，明確在治理整頓期間，全國暫停農業用地轉非農建設用地半年。
    二是加強金融調控和信貸管理。 4 月 28 日中央決定，適當提高存款準備金率與實行差別存款準備金率制度，嚴格執行產業政策和信貸條件發放貸款，嚴禁將流動資金貸款用于固定資產投資。
    三是提高項目資本金比例。 4 月 26 日國發 13 號文，對房地產、鋼鐵、電解鉛、水泥等建設項目資本金比例進行調整，房地產項目要達到總投資的 35% 以上，對投資性購房降低貸款比例，縮短貸款年限。
    四是規范房屋拆遷管理。國家建設部下發了《房屋拆遷估價指導性意見》和《房屋拆遷行政裁決規程》，進一步規范拆遷管理，控制拆遷規模。
    五是清理拖欠工程款。房地產開發企業拖欠工程款約為工程造價的 5%~30% 。清理拖欠工程款有利于建立良好的房地產市場和建筑市場秩序，保障農民工合法權益。
    在這些措施作用下，全年房地產市場將呈現出發展中調整的態勢，有利于促進房地產市場的持續發展。預計今年房地產市場仍將保持一定的增長，但投資增勢明顯趨緩。
    四、適應宏觀調控的形勢，保持企業健康發展
    宏觀調控，對實力雄厚的大企業是發展的好機遇，對部分實力較弱的開發企業來說既是挑戰，更是考驗，可能導致其在建且已經預售部分房屋的房地產開發項目，因資金鏈的中斷而拖延項目的交付使用。為此，我們要認真分析，尋找解決的辦法：
    一是前期預售時，價格不宜偏高，可低開高走，提高商品房定金和預付款的比例。
    二是用在建項目尋找合作伙伴，走聯合經營之路。
    三是目前銀行重點支持中等收入家庭購買自用住房，開發企業在項目定位時，多考慮低價位、中小戶型商品房，盡量少做高檔住宅、別墅、公建項目。
    四是盡量在省會以上大城市、經濟發達的中型城市尋找項目。
    五是拓寬融資渠道，在商業銀行以外的保險、信托投資公司等單位進行合作。
    房地產投資占固定資產投資的比重大，房地產關聯度高、帶動力強，與土地、金融、勞動力、生產資料等其他要素市場、商品市場密切相關，關系著人民群眾的住房問題。房地產市場的宏觀調控是國民經濟宏觀調控的重要組成部分，我們必須服從宏觀調控大局的需要，統一思想認識，認真分析形勢，主動適應形勢，才能降低市場風險，提高企業的競爭力。

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