蘇舊改〔2020〕2號

各市、縣（市、區）人民政府，省城鎮老舊小區改造工作領導小組各成員單位：

《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》已經省城鎮老舊小區改造工作領導小組審議，現印發給你們。請結合實際認真貫徹落實。 

          江蘇省城鎮老舊小區改造工作領導小組

                      2020年12月23日

（此件公開發布）

關于全面推進城鎮老舊小區改造工作

的實施意見

為了貫徹落實黨中央、國務院決策部署，根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號），結合我省實際，現提出以下實施意見。

一、把握總體要求，明確工作目標

（一）總體要求。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，認真落實省委、省政府部署要求，牢固樹立新發展理念，堅持以人為本、因地制宜、居民自愿、建管并重，全面推進城鎮老舊小區改造，著力改善居住條件、生活環境和功能品質，推動住有所居向住有宜居邁進，加快建設美麗宜居住區，不斷提高人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

（二）目標任務。2021年，完成1000個城鎮老舊小區改造；到2022年，基本形成老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制，市場化、專業化、智慧化物業管理服務覆蓋面不斷擴大；到“十四五”期末，2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務基本完成，建成一批美麗宜居住區，人民群眾居住環境得到明顯改善。

二、注重科學謀劃，把握改造重點

（三）明確改造對象范圍。城鎮老舊小區改造對象范圍主要是城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。重點改造2000年底前建成的城鎮老舊小區；對2000年后、2005年前建成的，且居民改造意愿強、參與積極性高的城鎮老舊小區，各地根據實際情況實施改善提升。

（四）合理確定改造內容。城鎮老舊小區改造內容可分為基礎類、完善類和提升類3種類型，其中基礎類改造內容主要是水電氣通信、生活污水收集、垃圾分類等市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等；完善類改造內容主要是環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、改造或建設小區及周邊停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、文化休閑體育健身設施及物業服務用房、有條件的樓棟加裝電梯等；提升類改造內容主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造。各地應當根據本地實際和居民需求，針對3種類型，細化確定改造內容清單、標準和支持政策。要結合城市更新和存量住房改造提升，合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，有序開展綠色社區創建和完整居住社區建設。

（五）編制改造規劃計劃。各地要全面開展調查摸底，建立包含老舊小區地理位置、房屋、人口、配套等現狀要素的基礎數據庫。依據基礎數據庫，在充分尊重群眾意愿的基礎上，區分輕重緩急，按照實施一批、儲備一批、謀劃一批的原則，建立老舊小區改造項目儲備庫，編制年度改造計劃和五年改造規劃，并納入地方經濟社會發展規劃和國土空間規劃。養老、文化、教育、衛生、托幼、體育、郵政快遞、環衛、社會治安等有關方面涉及城鎮老舊小區的各類設施增設或改造計劃，以及電力、通信、供水、排水、供氣、供熱、有線電視等專業經營單位的相關管線改造計劃，應當與城鎮老舊小區改造規劃和計劃有效對接，同步推進實施。

（六）完善改造技術標準。省住房城鄉建設廳要加強技術指導，研究制定和完善城鎮老舊小區改造技術指南。各地要根據不同經濟、技術條件和居民意愿，抓緊制定本地區城鎮老舊小區改造具體標準，科學指導城鎮老舊小區改造工作。

三、凝聚各方力量，鼓勵多方投入

（七）加大政府資金支持。將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，在爭取中央資金補助的同時，省財政每年安排一定資金重點支持2000年底前建成的老舊小區改造。將列入政府投資計劃且符合條件的城鎮老舊小區項目納入專項債券需求申請范圍，在省政府下達的新增專項債務限額內予以支持。市縣政府對城鎮老舊小區改造給予資金支持，可以將城鎮老舊小區改造納入國有住房出售收入存量資金使用范圍。

（八）提升金融服務質效。落實國家稅費減免政策，鼓勵國有企業及相關市場主體，對城鎮老舊小區改造實施規模化運營，支持其運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資。各地應當及時向有關金融機構通報老舊小區改造規劃、年度計劃以及相關項目情況，通過項目推薦、銀企座談等方式，為金融機構對接老舊小區改造項目創造便利條件。國家開發銀行、中國農業發展銀行江蘇轄內分支機構結合各自職能定位和業務范圍，按照市場化、法制化原則，加大對城鎮老舊小區改造的信貸支持力度。支持商業銀行、基金公司等金融機構創新金融產品，改善金融服務，為老舊小區改造項目及居民戶內改造和消費提供支持。

（九）推動社會力量參與。鼓勵原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區改造給予資金等支持。公房產權單位應當出資參與改造。引導專業經營單位履行社會責任，出資參與小區改造中相關管線設施設備的改造提升，入戶端口以外需要改造的供水、排水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業經營設施，產權屬于專營單位的，由專營單位負責改造；產權不屬于專營單位的，經產權所有人同意，可以通過“一事一議”的方式依法移交給專營單位，并由專營單位出資改造和后續維護管理。小區應當為專營單位的工程實施提供支持便利，禁止收取不合理費用。支持各類專業機構等社會力量通過資金注入、建設運營、提供設備、提供服務等不同方式參與老舊小區改造工作，各地政府在資金獎補和信用考評方面予以支持。

（十）積極鼓勵居民出資。各地要根據“一區一案”及改造項目“清單”的實際，按照“誰受益、誰出資”和“個性項目業主負責”的原則，積極鼓勵居民通過直接出資、使用（補繳、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共空間和公共收益等方式，參與老舊小區改造。鼓勵居民個人通過捐資捐物、投工投勞等方式支持改造。鼓勵住戶直接出資或者使用住房公積金同步進行門窗節能改造、加裝電梯、戶內綠色裝修等。

四、強化改革創新，加大政策支持

（十一）精簡優化審批流程。各地要結合工程建設項目審批制度改革，充分利用項目前期策劃生成機制優化簡化審批流程，由城鎮老舊小區改造聯合辦公機構負責協調各相關部門和市政公用單位，通過部門協作，明確城鎮老舊小區改造項目的建設條件和管控要求，形成改造方案，征求居民意見。在方案確定后，組織落實項目開工前所需具備的各項條件，由具體承擔老舊小區改造任務的實施單位，統一辦理項目審批、用地、規劃、施工等相關行政許可手續。對不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，鼓勵采用“清單+告知承諾制”，加速項目開工建設。通過實施承諾制和設計人員終身負責制，落實設計責任，不再進行施工圖設計文件審查。不涉及土地權屬變化的項目，可利用已有用地手續等材料作為土地證明文件，無需再辦理用地手續。探索將工程建設許可和施工許可合并為一個階段，進一步簡化相關審批流程。鼓勵設區市簡政放權，通過法定程序賦予所轄區老舊小區改造全部審批職能。鼓勵實行工程總承包、臨近小區打包招標和聯合驗收。

（十二）探索創新改造模式。各地要結合城市更新，探索把一個或多個老舊小區與相鄰片區更新，以及棚戶區、舊廠區、危舊房改造和既有建筑功能轉換等項目捆綁統籌，生成老舊小區片區化改造項目，實現項目資金自我平衡。探索將擬改造的老舊小區與其不相鄰的城市建設或改造項目進行組合，形成組合類項目，實現改造投入跨項目平衡。探索老舊小區改造項目“清單”中用于公共服務的經營性設施，通過市場化進行新建、改擴建并運營，以未來產生的收益平衡老舊小區改造支出。探索通過市場化方式收購待改造區域房源，形成改造后的房屋價值增值，補充增加改造資金。

（十三）加強規劃制度創新。城鎮老舊小區改造不簡單套用新建小區規劃標準和要求，在依法完善相關手續的基礎上，允許在保留現狀主體建筑的基礎上做必要改建、增建、空間鏈接和功能轉換等。支持存量資源整合利用，在征得居民同意且不違反國土空間規劃的前提下，統籌利用公有住房、閑置廠房和鍋爐房等存量房資源，增設各類服務設施。對在小區內及周邊邊角地、插花地、夾心地等低效零星碎片化土地，以及拆除違法建設騰空的土地上，進行新建、改擴建社區養老、托幼、醫療、家政等社區配套服務設施的，在不違反法律法規和國家有關強制性規范、標準以及詳細規劃、規劃條件的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標。

（十四）落實土地支持政策。城鎮老舊小區改造涉及利用小區內部存量房屋或者土地等建設公共服務用房和設施的，原有土地使用性質和用地主體不變更，改造實施主體可以使用原有土地證辦理相關房屋和設施建設手續；利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類公共服務設施的，可以不增收土地價款；利用閑置廠房、社區用房等房屋，建設各類公共服務設施的，可以實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的5年過渡期政策。加大城鎮低效用地再開發力度，探索完善市場化配置機制，盤活利用低效和閑置用地，把大片區統籌改造和跨片區組合改造與城鎮低效用地再開發項目相結合，老舊小區“15分鐘生活圈”內城鎮低效用地再開發整理騰退出的土地，優先用于建設社區醫療、衛生、養老、教育等服務設施，完善城市和社區功能，提升城市宜居性。

（十五）明晰新增設施權屬。增設服務設施需要辦理不動產登記的，不動產登記機構依法積極予以辦理。配套建設的社區醫療、便利用房、車庫等不動產在小區紅線外的，所有權移交屬地政府，由建設單位與屬地政府協商，確定一定的無償經營使用期限；在小區紅線內的，由建設單位與業主協商，綜合測算投資收益，確定一定的無償經營使用期限，設施屬全體業主共有，登記在全體業主名下。在依法收回并實施補償后的小區土地上新增建設的設施，根據用地批準文件或者合同辦理不動產登記。探索由投資人收購零星C級、D級危房實施加固改造，并加裝電梯，加固改造后出售的房屋，依法減免交易環節的相關稅費，其土地使用截止年限與原土地使用截止年限一致。

五、完善治理機制，強化長效管理

（十六）建立共建共治共享機制。廣泛開展“美好環境與幸福生活共同締造”活動，充分發揮社區黨組織領導作用，建立健全社區多方參與的聯席會議制度，統籌協調社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同推進改造，組織引導社區內機關、企事業單位參與改造。搭建溝通議事平臺，利用“互聯網+共建共治共享”等線上線下手段，開展小區黨組織引領的多種形式基層協商，促進居民主動參與改造項目清單制定和實施。建立社區設計師制度，推進設計師、設計團隊進社區，實行全過程陪伴式服務，著力提升城鎮老舊小區改造質量和水平。

（十七）推進專業化物業管理服務。引導小區業主依法成立業主大會和業主委員會，建立完善小區管理規約及議事規則，引入市場化、專業化物業管理服務企業，為改造后的城鎮老舊小區提供物業服務。對暫不能成立業主自治組織的，支持由街道辦事處、社區委員會、社區服務機構、相關單位、業主代表等組成物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。鼓勵各地因地制宜，通過新建、重組、引進等方式，組建公益性物業服務實體，堅持公益屬性、市場化運作，為城鎮老舊小區或者失管小區提供基本物業管理。建立居民承諾繳納物業服務費，實施市場化、專業化物業管理服務的小區優先納入改造計劃的機制。按照政府引導、業主主導和“保底線”原則，建立健全最低物業服務收費調價機制。

（十八）提升小區社會治理能力。加強社區黨組織對業主委員會工作的指導，鼓勵社區黨組織和業主委員會成員雙向交叉任職，提高小區治理能力和治理水平。探索建立以街道為主的執法聯席會議制度，整合執法力量，推進公安、城管、生態環境、消防等執法力量進小區，加強老舊小區車輛亂停亂放、占用消防通道、私拉亂接、違法建設、飛線充電、遛狗不牽繩、毀綠種菜等日常巡查和綜合執法，強化小區安全管理。

（十九）加強維修資金歸集使用。建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌制度，探索建立居民補繳、續籌住宅專項維修資金的小區優先納入改造計劃的機制。探索“保險+”模式，努力破解房屋主體和電梯全生命周期維修等難題。推行專項維修資金“即交即用即補”機制，促進改造后的小區后續維護更新步入良性軌道。

六、強化組織保障，落實地方責任

（二十）加強組織領導。省政府成立城鎮老舊小區改造工作領導小組，由分管副省長擔任領導小組組長。領導小組辦公室設在省住房城鄉建設廳，負責城鎮老舊小區改造的組織協調、督促檢查、技術指導等工作。領導小組各成員單位要加強政策研究，完善相關政策措施。各地要加強對城鎮老舊小區改造工作的領導，組建多部門參與的聯合辦公機構或者工作專班，負責城鎮老舊小區改造政策制定、規劃計劃編制以及改造方案審批等，協調解決實施過程中出現的新情況新問題。

（二十一）落實工作責任。市縣政府對本地區老舊小區改造工作負主體責任，主要負責同志要親自抓，把城鎮老舊小區改造工作納入政府重要民生實事，明確目標任務，調動各方面力量統籌組織實施。住房城鄉建設、發展改革、財政、自然資源等部門要加強協作配合，建立健全工作機制，落實好各項配套支持政策。街道社區要切實履行職責，深入細致做好群眾工作，細化完善“一區一案”等相關工作。要嚴格落實參建各方安全責任，確保老舊小區改造安全。

（二十二）加強督促檢查。結合高質量發展監測評價指標體系，進一步完善城鎮老舊小區改造評價指標和考核辦法。省住房城鄉建設廳要會同省有關部門加強督促指導和考核評價，對工作推進不力的進行通報約談。各地要將城鎮老舊小區改造工作納入政府及有關部門年度目標考核指標，建立健全考核制度，加強工作檢查指導，確保城鎮老舊小區改造工作落實落地。

（二十三）注重示范引領。各地要通過對2000年底前建成的老舊小區改造、2000年后建成的老舊小區完善提升以及老舊小區緊鄰街區更新，建設一批美麗宜居住區、美麗宜居街區。省住房城鄉建設廳要會同相關部門加強工作指導，對達到創建標準的，授予“江蘇省美麗宜居示范居住區”稱號。